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重庆上半年写字楼市场盘点重庆泰美企业管理咨询有限公司2019-07-29 15:57阅读:

上半年房地产市场数据出炉,其中写字楼市场作为房产中的重要组成部分,其相关数据和发展形势也已经成为定局。

上半年,重庆优质写字楼市场未录得新增供应。一、二季度市场差异化表现,其中第一季度市场活跃度受升级需求拉动,净吸纳量同比上升34.1%;而第二季度市场活跃度则随经济不明确性增加而显著降温,净吸纳量环比下降12.2%,同比下降74.9%。因此,上半年净吸纳量仅录得12.5万平方米,同比下降55.8%。甲级写字楼继续主导去化,贡献率达70.8%。相应地,重庆优质写字楼市场整体空置率较去年底仅下降2.7个百分点至31.5%;甲级写字楼空置率较去年底下降3.4个百分点至34.5%。

着眼需求端,上半年金融业为市场需求主导,净吸纳量贡献率达25.3%,其中传统金融贡献率为10.6%、非传统金融贡献率为14.7%。一方面,随着外商投资环境因新外商投资法所带来的诸多利好条件显著改善,市场录得数宗外资银行、保险等企业在渝落户和扩租的成交案例。另一方面,以拍卖、融资租赁为主的新兴金融领域的办公需求亦呈增长态势。其次,TMT行业净吸纳量贡献率升至20.8%,跃居需求第二来源。

随着融资进一步注入优质企业,TMT头部企业在渝持续扩张,而来自于大数据、人工智能的科技企业需求亦进一步释放。房地产以19.2%的净吸纳量贡献率位居第三,主要由内资开发商、建筑设计和工程监理类企业的办公升级需求所驱动。同期,受益于生活质量关注度的不断提升,医疗研发类企业的办公需求得到进一步释放。

分区域看,江北嘴、大化杨和照母山主导全市去化。其中,江北嘴以金融CBD的形象持续集聚证券、保险、银行和投资担保等为代表的传统及新兴金融业企业进驻,去化占比全市近六成;大化杨因录得某TMT头部企业的大面积进驻和区域内部分二房东推以特价房所带动的有效去化,净吸纳量贡献率达26.1%,位居第二;而照母山则是受内资开发商的升级需求和企业自买自用的需求所带动。然而,市场整体供过于求矛盾犹存,租金持续承压,全市优质写字楼平均租金较去年底下跌0.7%至79.6元每平方米每月,但租金跌幅同比有所收窄。

租户结构及稳定性愈发受到市场重视。一方面,上半年市场录得多宗第三方办公运营商的大面积退租、缩租案例,给予业主诸多启示;另一方面,尽管短期内市场供过于求的矛盾未解,但随着如江北嘴等部分区域甲级写字楼的新增供应在未来三年开始逐步进入尾期,业主开始重视租户品质以实现未来资产价值的提升。

2019年重庆优质写字楼市场还将迎约34万平方米的新增供应,其中包括备受瞩目的重庆来福士广场等。然而,鉴于大面积的新增供应和经济增速的放缓,预计市场将继续承压,租金回调面临挑战。


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